Acquistare la prima casa è un passo fondamentale, e conoscere la normativa fiscale in merito è essenziale per pianificare l’investimento con consapevolezza. Inoltre , quando si parla di edilizia sostenibile e nuove costruzioni, comprendere come si applicano i benefici “prima casa” può fare una grande differenza in termini di costi accessori.

In questa guida breve esploreremo le principali agevolazioni previste dall’Agenzia delle Entrate, i requisiti necessari per accedervi e le imposte dovute, incluso il Bonus “Case Green” 2026.

Le agevolazioni “prima casa” permettono di pagare le imposte dovute sull’acquisto in misura ridotta. L’entità del risparmio dipende dalla natura del venditore.

Nello specifico, se si acquista da un’impresa (come una società di costruzioni) sono previste:
– IVA ridotta al 4% (anziché al 10%).
– Imposta di registro, ipotecaria e catastale fisse a 200 euro ciascuna.

Se si acquista da un privato (o da un’impresa che vende in esenzione IVA):
– Imposta di registro al 2% (anziché al 9%).
– Imposta ipotecaria e catastale fisse a 50 euro ciascuna.

Non tutte le abitazioni possono beneficiare degli sconti fiscali. Secondo l’Agenzia delle Entrate, l’immobile deve appartenere alle categorie catastali abitative (da A/2 ad A/7 e A/11). Sono esclusi esplicitamente gli immobili di lusso appartenenti alle categorie: A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville), A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Le pertinenze: le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze (come garage, cantine o posti auto, categorie C/2, C/6 e C/7), limitatamente a una sola unità per ciascuna categoria e purché destinate a servizio della prima casa.

Per usufruire dei benefici, chi acquista deve rispettare alcune condizioni soggettive. Vediamole di seguito.

Residenza: l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente altrove, l’acquirente ha 18 mesi di tempo dal rogito per trasferirla (o deve dimostrare di lavorare in quel Comune).

Nessun altro immobile nello stesso Comune: non bisogna essere titolari di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un altro immobile nel medesimo Comune.

Nessun altro immobile acquistato con agevolazioni: non bisogna essere titolari, su tutto il territorio nazionale, di diritti su un altro immobile acquistato con le medesime agevolazioni “prima casa”.

Nota bene: se si possiede già una “prima casa”, è possibile acquistarne una nuova godendo ancora dei benefici, a patto che la vecchia abitazione venga venduta entro un anno dal nuovo acquisto (termine che le recenti disposizioni hanno talvolta esteso, ma che resta il cardine della norma).

Se si vende un’abitazione acquistata con le agevolazioni e ne viene comprata un’altra (sempre come prima casa) entro un anno, l’Agenzia delle Entrate riconosce un credito d’imposta. Questo credito è pari all’imposta di registro o all’IVA pagata sul primo acquisto e può essere utilizzato per abbattere le imposte dovute sul nuovo atto.

Una cosa fondamentale è mantenere i requisiti nel tempo per non incorrere nel recupero delle imposte ordinarie e in sanzioni. Si decade dai benefici se: le dichiarazioni previste nell’atto di acquisto risultano false; non si trasferisce la residenza entro 18 mesi; si vende l’immobile prima di 5 anni dall’acquisto, a meno che non si riacquisti un’altra abitazione principale entro un anno dalla vendita.

Per chi acquista un immobile residenziale di classe energetica A o B entro il 31 dicembre 2026, l’Agenzia delle Entrate conferma una misura di particolare favore che si somma ai benefici “prima casa”. Si tratta di una detrazione IRPEF pari al 50% dell’IVA pagata al momento dell’acquisto. Poiché l’acquisto della prima casa da impresa è soggetto a IVA al 4%, l’acquirente può recuperare la metà di questa imposta. Ad esempio: su un acquisto di 200.000 €, l’IVA al 4% ammonta a 8.000 €. Con il Bonus Case Green, si ha diritto a una detrazione fiscale di 4.000 €. La detrazione non viene erogata in un’unica soluzione, ma deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo nella dichiarazione dei redditi.

Per beneficiare di questo ulteriore sconto fiscale, devono essere rispettate tre condizioni fondamentali: l‘acquisto deve avvenire direttamente dalle imprese costruttrici o dalle imprese che hanno eseguito interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia). L’agevolazione è valida per gli immobili a destinazione residenziale. L’immobile deve essere certificato in classe A o B.

Questa agevolazione non sostituisce i benefici prima casa, ma si aggiunge ad essi. Chi acquista un’abitazione sostenibile ottiene quindi un doppio risparmio: paga l’IVA con l’aliquota minima (4% anziché 10%) e recupera nel tempo il 50% di quel 4% pagato.

Desideri avere maggiori informazioni sulle agevolazioni fiscali relative all’acquisto della prima casa e del Bonus “Case Green” 2026? Contattaci e fissa un appuntamento con Gadaleta Building: ti aspettiamo per un incontro conoscitivo nei nostri uffici a Molfetta!

Gadaleta Building – Edilizia Sostenibile: info@gadaletabuilding.it

Telefono: +39 080 9900195

Sede legale e operativa: Via Molfettesi d’America, 27/F, Molfetta (BA)

Apertura: lun-ven | 09.00-12.00 / 16,00-19,30